Forta probanta a promisiunii de vânzare – cumpărare.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca
oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează
această materie, respectiv art.969 Cod civil.**Aceasta nu înseamnă că
părţile nu pot, prin voinţa lor, să adopte o clauză de dezicere, clară şi
neechivocă; în caz contrar, faţă de dispoziţiile art.1298 Cod civil, clauza
are rol confirmatoriu în sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită
culpei uneia dintre părţi, cealaltă parte are alegerea între a cere
executarea silită, sau a pune în funcţiune clauza de arvună*.
Î.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 2688
din 27 martie 2007.
Tribunalul Bistriţa-Năsăud, prin sentinţa civilă nr.453/26 mai 2005, a
admis acţiunea formulată de reclamanţii L.C.L. şi L.M. E. împotriva
pârâţilor B.V.V. şi B.D.; s-a constata valabilitatea promisiunii de
vânzare-cumpărare autentificată de B.N.P. sub nr.7230 din 23 decembrie 2004,
prin care pârâţii, promitenţi-vânzători s-au obligat să-i vândă
reclamantului, căsătorit cu reclamanta, promitent-cumpărător, o suprafaţă de
28.273 mp de tren pentru preţul de 1.425.000.000 lei; a fost validată plata
diferenţei de preţ în sumă de 775.000.000 lei efectuată de reclamant prin
consemnaţiune la CEC, anulându-se plata reprezentând dublul arvunei, în sumă
de 1.300.000.000 lei efectuată de pârâţi prin consemnaţiune la CEC, pârâţii
fiind obligaţi să le predea reclamanţilor act apt pentru întabulare, în caz
de refuz hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pârâţii
fiind obligaţi şi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 59.545.000
lei; a fost respinsă ca nefondată acţiunea exercitată de
promitenţii-vânzători împotriva promitenţilor-cumpărători pentru
rezoluţiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
În motivarea hotărârii s-a arătat că pârâţii s-au obligat ca, după
întabularea în cartea funciară a drepturilor dobândite în baza sentinţei
civile nr.4358/2004 a Judecătoriei Bistriţa, cu titlu de uzucapiune, dar nu
mai târziu de 18 aprilie 2005, să parceleze şi să vândă reclamantului
imobilul obiect al litigiului, pentru preţul de 1.425.000.000 lei, din care,
la data încheierii convenţiei s-a achitat o arvună de 650.000.000 lei,
diferenţa de 775.000.000 lei urmând să fie plătită într-o singură tranşă
până la 18 aprilie 2005.
Arvuna inserată la art.6 din antecontract nu reprezintă o clauză de
dezicere, întrucât, interpretându-se contractul potrivit dispoziţiilor
art.977 şi art. 982 Cod civil, rezultă că intenţia reală şi comună a
părţilor a fost de a da arvunei o funcţie de garantare a executării
promisiunii, fiind un semn întăritor al încheierii ei.
Prin decizia civilă nr.780/A din 21 septembrie 2005 pronunţată de Curtea de
Apel Cluj a fost respins apelul declarat de pârâţi împotriva hotărârii
arătate; totodată a fost respinsă şi cererea de intervenţie accesorie
formulată de P.G. în interesul apelanţilor, cu obligarea apelanţilor la
plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată către intimaţi, pentru
considerentele ce succed.
Funcţia clauzei de arvună în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare are rol
de clauză confirmatorie ori de clauză de dezicere în funcţie de termenii
contractului.
Posibilitatea interpretării clauzei de arvună ca fiind o clauză de dezicere
este infirmată de art.5 din contract, potrivit căruia „nimeni nu se poate
răzgândi de la acest contract".
Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de arvună pe motiv că ar fi vorba de
o obligaţie asumată sub o condiţie rezolutorie potestativă pură, întrucât
sunt obligaţiile asumate sub condiţia suspensivă potestativă pură lovite de
nulitate absolută, conform jurisprudenţei şi doctrinei, deoarece acestea
echivalează cu o lipsă a consimţământului la încheierea contractului.
Clauza de arvună nu este nulă pentru că este cuprinsă într-o promisiune de
vânzare-cumpărare neexistând vreo normă imperativă care să interzică
inserarea unui astfel de clauze într-o altă convenţie decât cea de
vânzare-cumpărare.
În apel, apelanţii şi intervenienta accesorie au relevat o împrejurare nouă,
neinvocată în faţa primei instanţe, şi anume exercitarea dreptului de
preempţiune, soldată cu acceptarea ofertei de vânzare de către
intervenientă, fiind depusă dovada exercitării dreptului de preempţiune şi a
contractului încheiat între apelanţi şi intervenientă în faţa secretarului
primăriei.
Faţă de dispoziţiile art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulaţia
juridică a terenurilor, art.12 din Legea nr.36/1995 şi art.978 Cod civil,
convenţia este o promisiune de vânzare-cumpărare şi nu un contract.
La momentul soluţionării apelului, există astfel două antecontracte, unul
încheiat cu reclamanţii şi unul încheiat cu intervenienta.
Cum Legea nr.54/1998 nu mai este în vigoare, nu mai există un drept de
preempţiune prevăzut de lege în favoarea proprietarului vecin, a cărui
nerespectare să atragă nulitatea relativă a contractului de
vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, exercitarea dreptului de preempţiune înseamnă să fie
preferat la condiţiile egale de preţ cu un alt posibil cumpărător, care nu
este titular al dreptului de preempţiune, cum sunt reclamanţii.
Intervenienta a plătit un preţ superior celui achitat de reclamanţi,
3.300.000 lei, în condiţiile în care acţiunea acestora era notată în cartea
funciară, ceea ce însemna că intervenienta cunoştea preţul mai mic din
primul contract.
Împotriva deciziei au declarat recurs B.D., în nume propriu şi în calitate
de succesoare legală a pârâtului B.V.V., B.M.E., J. V. şi B. D.C., în
calitate de succesori legali ai pârâtului B.V.V., criticând decizia pentru
motivele ce urmează.
1. Instanţa, interpretând greşit promisia de vânzare-cumpărare autentificată
sub nr.7230/23 decembrie 2004 a schimbat natura şi înţelesul lămurit şi
vădit neîndoielnic al acestuia deoarece a considerat greşit că prevederile
art.6 din act au natura juridică a unei clauze de arvună cu caracter
confirmatoriu, iar nu cu caracter de dezicere.
Interpretarea clauzei prin prisma dispoziţiilor art.977, art.978 şi art.1298
Cod civil, duce la concluzia că părţile au înţeles să reglementeze
contractual o clauză de dezicere.
Potrivit art.978 Cod civil când o clauză este neclară, ea se interpretează
în sensul în care produce efecte juridice, iar nu acela în care nu ar putea
produce nici unul.
Modul de interpretare adoptat de instanţă a transformat clauza într-o simplă
reiterare a dispoziţiilor art.969 şi art.1020-1021 Cod civil.
Prevederile art.969 Cod civil nu sunt aplicabile atunci când în contract s-a
inserat o clauză de răzgândire.
Având valoarea unei clauze rezolutorii, dispoziţiile art.1020-1021 Cod civil
nu sunt aplicabile, deoarece invocarea pentru desfiinţare este la îndemâna
oricărei părţi, unilateral.
Drept urmare, clauza contractuală de la pct.5, potrivit căreia nimeni nu se
poate răzgândi de la acest contract, nu îşi găseşte incidenţa în contractele
în care părţile au stipulat o clauză de arvună dezicere.
2. Decizia a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art.1298 Cod civil
şi a prevederilor art.6 din promisiunea de vânzare-cumpărare deoarece au
confundat efectele juridice ale promisiunii de vânzare-cumpărare cu cele
produse de însăşi convenţia de vânzare-cumpărare.
În practica judiciară s-a decis că este valabilă şi obligatorie între părţi
chiar şi o convenţie accesorie prin care acestea stipulează o clauză de
dezicere nemotivată de la perfectarea în viitor a contractului de
vânzare-cumpărare, cu consecinţa pierderii sumei date drept arvună sa a
restituirii ei duble.
Întrucât în planul antecontractelor de vânzare-cumpărare care dau naştere
unei obligaţii de a face, exercitarea facultăţii de dezicere transformă
obligaţia de a face într-o obligaţie de a da care rezultă din clauza de
arvună, soluţia corectă era aceea de a se constata rezoluţiunea promisiunii
de vânzare-cumpărare.
Recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare
altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această
materie, art.969 Cod civil.
Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot, prin voinţa lor să adopte o clauză de
dezicere, clară şi neechivocă, în caz contrar, faţă de dispoziţiile art.1298
Cod civil, clauza are rol confirmatoriu în sensul că în caz de nerealizare a
vânzării datorită culpei uneia dintre părţi, cealaltă parte are alegerea
între a cere executarea silită sau a pune în funcţiune clauza de arvună.
Acordul de voinţă intervenit între reclamanţi şi pârâţi cuprinde la
articolele 5 şi 6 următoarele dispoziţii: „nimeni nu se poate răzgândi de la
acest contrat" şi „în situaţia nerespectării clauzelor contractuale de către
vreuna din părţi, contractul poate fi valorificat pe calea prestaţiei
tabulare, partea în culpă urmând a suporta cheltuielile de judecată; ... în
conformitate cu art.1298 Cod civil în cazul în care promitentul cumpărător
nu îşi respectă obligaţiile contractuale, acesta va pierde arvuna de 650.000
lei ... iar în cazul în care promitenţii vânzători nu-şi vor respecta
obligaţiile contractuale ... vor returna promitentului cumpărător dublul
sumei primite ca arvună".
Interpretarea dată de recurenţi clauzelor arătate în sensul existenţei unei
clauze exprese de dezicere în temeiul căreia antecontractul poate fi
denunţat unilateral, cu obligaţia întoarcerii arvunei îndoite, ca excepţie
de la regula instituită de art.969 Cod civil nu poate fi primită.
În operaţiunea de interpretare a prevederilor contractuale, unele prin
altele, instanţa de apel a dat eficienţa interpretării ce rezultă din întreg
actul, potrivit dispoziţiilor art.972 şi 978 Cod civil.
Astfel, art.2, 3, 5 şi 7 din convenţie susţin ideea că intenţia reală şi
comună a fost aceea de a da arvunei o funcţie confirmatoare, de garantare a
executării promisiunii.
Obligativitatea încheierii actului în forma autentică, în sarcina
recurenţilor rezultă din dreptul pârâţilor ca în situaţia „în care din
motive neimputabile promitentului-cumpărător, promitenţii-vânzători nu vor
proceda ... la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma
autentică sau la predarea terenului, ... actul va putea fi validat pe calea
judecătorească" (art.2), iar în situaţia „nerespectării clauzelor
contractuale de către vreuna dintre părţi ... contractul poate fi
valorificat prin instanţa de judecată pe calea prestaţiei tabulare".
Interdicţia denunţării unilaterale rezultă fără echivoc din conţinutul art.5
„nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract" precum şi din conţinutul
art.7 „orice clauză ... va putea fi modificată prin consimţământul mutual al
părţilor", fiind aplicabilă regula simetriei în contracte şi nu excepţia,
denunţarea unilaterală.
Drept urmare, cum promitentul-cumpărător şi-a îndeplinit sarcina de plată a
pretenţiei şi de consemnare a diferenţei de preţ, iar promitentul-vânzător,
cu încălcarea art.2 din contract, a încheiat cu intervenienta Pascal
Gabriela un act juridic referitor la înstrăinarea obiectului primului act
juridic, interpretarea dată clauzelor contractuale de instanţa de apel este
în acord cu dispoziţiilor art.969, 972, 978, 1073 şi 1294 Cod civil, faţă de
ponderea clauzelor ce stabilesc obligativitatea încheierii actului de
vânzare-cumpărare în detrimentul clauzei ce ar putea fi interpretată ca una
de dezicere.
Pentru considerentele arătate, Înalta Curte, a respins recursul ca nefondat.
*Pentru comentarii sau sugestii pe tema acestui material , ori daca ati
trecut prin situatii similare si credeti ca ele trebuie cunoscute si
reclamate autoritatilor si Justitiei, va invit sa imi scrieti la adresa
iulian.urban@gmail.com*
